Статья 85 ЗК РФ. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий (действующая редакция)

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Указанные виды территориальных зон, а также допустимые к размещению в таких зонах объекты в целом идентичны положениям ст. 35 ГрК РФ. Вместе с тем ГрК РФ предусматривает установление территориальных зон применительно ко всей территории поселения, городского округа, а не только к территории населенного пункта. Перечень территориальных зон, предусмотренных комментируемой статьей (как и в ГрК РФ), не является закрытым.

Как отмечено в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2012 г. по делу N А19-13681/2011, отнесение земельного участка к землям населенных пунктов не свидетельствует о возможности его сплошной застройки, поскольку такие земли предназначены еще и для развития населенных пунктов, не предполагающего осуществления строительства.

Границы территориальных зон устанавливаются на картах градостроительного зонирования, являющихся частью правил землепользования и застройки (ч. ч. 2, 4 ст. 30 ГрК РФ).

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления поселения, городского округа, а в случае подготовки правил землепользования и застройки применительно к межселенной территории — органом местного самоуправления муниципального района <1> (ч. 3 ст. 31, ч. 1 ст. 32 ГрК РФ). Правила землепользования и застройки субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя утверждаются нормативными правовыми актами высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя (ч. 4.1 ст. 63 ГрК РФ (в ред. от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ)).

--------------------------------

<1> Об особенностях осуществления полномочий органами местного самоуправления в области градостроительной деятельности см. сноску к комментарию ст. 84 ЗК РФ.

Порядок установления территориальных зон определен ст. 34 ГрК РФ, согласно п. 1 которой границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

3) определенных ГрК РФ территориальных зон;

4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

5) планируемых изменений границ земель различных категорий;

6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;

7) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения.

В соответствии со ст. ст. 7, 10 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сведения о территориальных зонах подлежат включению в Реестр границ, являющийся частью Единого государственного реестра недвижимости. До 1 января 2017 г. в соответствии со ст. 10 Закона N 221-ФЗ сведения о территориальных зонах подлежат включению в государственный кадастр недвижимости. Учитывая, что территориальные зоны являются в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» объектом землеустройства, решение об утверждении правил землепользования и застройки должно направляться для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости органом, принявшим такое решение, с приложением карты (плана) объекта землеустройства в течение 6 месяцев с даты принятия указанного решения (ст. 15 Закона N 221-ФЗ, ст. 32 Закона N 218-ФЗ). Такой срок установлен законодателем для проведения землеустройства.

Установленные п. п. 2 — 4 комментируемой статьи требования к границам территориальных зон, положения о градостроительном регламенте, об объектах недвижимости, не соответствующих градостроительному регламенту, получили развитие и уточнение в ГрК РФ (п. п. 4, 6 ст. 30, ст. ст. 36, 37) (также см. комментарий к ст. 7 ЗК РФ).

Согласно п. 3 комментируемой статьи правообладатели земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Статья 37 ГрК РФ уточняет данное правило, предусматривая, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Вместе с тем, как отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13 по делу N А35-765/2012, положения законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства, предоставляющие арендатору право на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из указанных в градостроительном регламенте, могут быть реализованы только с учетом положений гражданского законодательства, предусматривающих необходимость соблюдения прав и обязанностей сторон договора аренды.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Законом N 171-ФЗ ст. 86 ЗК РФ «Пригородные зоны» признана утратившей силу. Это обусловлено гармонизацией земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. ГрК РФ 2004 г. установлено, что генеральный план, правила землепользования и застройки применяются к территории всего муниципального образования (поселения, городского округа), а не только населенного пункта, как это было ранее.

Следует также отметить, что п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ установлен запрет на внесение изменений в договоры аренды земельных участков, заключенные по результатам аукционов, в части изменения видов разрешенного использования (подробнее см. комментарий к ст. ст. 7, 39.8 ЗК РФ).

Так, если ранее предусматривалось, что пригородная зона — это территория, которая предназначена для развития города, размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций, и, соответственно, генеральные планы городов должны были также разрабатываться вместе с их пригородными зонами, то согласно ГрК РФ орган местного самоуправления должен планировать развитие всей территории муниципального образования, т.е. как в пределах черты населенного пункта, так и за чертой населенного пункта в границах муниципального образования. В связи с этим из законодательства о градостроительной деятельности было исключено понятие пригородной зоны, вопросам регулирования которого посвящалась глава 9 ГрК РФ 1998 г.