Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме (действующая редакция)

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

7. Положения частей 2 - 6 настоящей статьи не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме.

1. В ч. 1 комментируемой статьи дано определение самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, которые имеют место при нарушении установленного порядка осуществления переустройства либо перепланировки жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка, проведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, согласно ч. 1 комментируемой статьи, признаются самовольными в двух случаях: 1) при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании; 2) при нарушении уже согласованного и утвержденного проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование.

2. В случаях самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения возникает административная ответственность, предусмотренная ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая названа "Нарушение правил пользования жилыми помещениями". Согласно п. 1 указанной статьи порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

В п. 2 указанной статьи сказано, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

3. При проведении в отношении жилого помещения несогласованной перепланировки и (или) переустройства у лица, которое произвело самовольную перепланировку и (или) переустройство, возникает правовой риск их несогласования, который влечет негативные правовые последствия, предусмотренные п. 3 комментируемой статьи. В последнем случае лицо, осуществившее самовольное переустройство и (или) перепланировку, обязано привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Фактически такое же правило установлено и п. 1.7.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, закрепляющим, что наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.

4. Часть 4 комментируемой статьи содержит исключение из указанного выше правила о приведении жилого помещения в первоначальное состояние и предусматривает возможность сохранения жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии в судебном порядке, если орган, осуществляющий согласование, откажет в сохранении самовольного переустройства (перепланировки) в административном порядке. В этом случае лицу необходимо доказать, что самовольным переустройством (перепланировкой) не нарушаются права и законные интересы граждан и нет угрозы их жизни и здоровью.

В Определении Верховного Суда РФ от 24 мая 2016 г. по делу N 305-КГ15-20305 было отмечено, что положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрет и не исключают полномочия органа местного самоуправления согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

5. В ч. 5 комментируемой статьи говорится о последствиях самовольной перестройки или перепланировки. Она фактически предусматривает правило о принудительном изъятии жилья (и продаже его с публичных торгов) в том случае, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Нельзя не обратить внимание на то, что ст. 235 ГК РФ ("Основания прекращения права собственности"), которая содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности (он является закрытым и расширенному толкованию не подлежит), такого случая прекращения права собственности на жилое помещение, как самовольное переустройство, не предусматривает.

6. В тех случаях, когда жилое помещение, в котором были осуществлены самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировке перешло к другому лицу, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. В случае неисполнения этой обязанности новым собственником правило о принудительном изъятии жилого помещения и продаже его с публичных торгов будет применимо и к нему.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 2 августа 2016 г. N 36-КГ16-8 по смыслу ч. ч. 3, 6 ст. 29 ЖК РФ, п. 1 ст. 6 ГК РФ обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений.