Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя (действующая редакция)

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

1. По общему правилу договор аренды расторгается по истечении срока его действия. Однако арендодатель может заявить требование о досрочном расторжении договора аренды в следующих случаях:

- использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора либо неоднократным нарушением;

- существенное ухудшение арендатором состояния имущества;

- невнесение более двух раз подряд в срок арендной платы;

- неосуществление капитального ремонта имущества при условии, что осуществление такого ремонта является обязанностью арендатора.

На практике возможно некоторое пересечение вышеприведенных оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, например, невнесение арендной платы арендатором является как специальным основанием для расторжения договора аренды, так и существенным нарушением условий договора либо неоднократным их нарушением. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае суды анализируют период невнесения арендной платы и приходят к выводу, что, например, невнесение арендной платы в течение трех месяцев является общим основанием для расторжения договора аренды - существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение.

Также длительное невнесение арендной платы - общее основание расторжения договора аренды.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для его расторжения по требованию арендодателя до истечения срока действия договора аренды.

Реализовать свое право на досрочное расторжение договора аренды при наличии основания арендодатель вправе только при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

2. Судебная практика:

- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14;

- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу N А56-59068/2011;

- Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 N 03АП-134/14;

- Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 N 05АП-6454/2014;

- Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 N 17АП-9975/2013-АК;

- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 N 15АП-4118/2013;

- Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007 N КГ-А40/1697-07-П-1,2.