Статья 284 ГК РФ. Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению (действующая редакция)

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

1. Законодательство закрепляет принцип целевого использования земельных участков. Собственники земельных участков и иные пользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 ЗК). Нарушение данного требования может выражаться как в активных действиях - использовании по иному назначению, нежели предусмотрено для данного земельного участка, так и в пассивном поведении правообладателя - когда он не совершает необходимых действий по использованию земельного участка. Последствием такого поведения правообладателя может быть принудительное изъятие земельного участка. Комментируемая статья устанавливает условия изъятия земельных участков, порядок изъятия установлен ст. 286 Кодекса, а также земельным законодательством. Изъятие осуществляется путем продажи с публичных торгов. Начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, начальная цена изъятого земельного участка определяется с учетом исключения из нее расходов на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие установленным требованиям. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка (ст. 54.1 ЗК). Особенности принудительного изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению установлены ст. 6 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

2. Положения комментируемой статьи распространяются только на земельные участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, также жилищного или иного строительства, поскольку бесхозяйственное отношение к данным категориям земельных участков затрагивает не только частные интересы, но и общественные.

Изъятие возможно только по истечении трехлетнего срока. Более длительный срок может быть установлен законом. Течение трехлетнего срока начинается не с момента приобретения либо предоставления земельного участка, а по истечении времени, необходимого для освоения участка. Соответственно, при решении вопроса о принудительном изъятии подлежит установлению период времени, необходимый для освоения земельного участка. Законодательство не дает определения понятия "освоение земельного участка". В теории под ним понимают осуществление подготовительных мероприятий к использованию этого земельного участка по целевому назначению (например, проведение изыскательских работ, оформление необходимой строительной документации). Данное правило не применяется к земельным участкам сельскохозяйственного назначения: срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения включается в установленный трехлетний срок. Факт неиспользования земельного участка доказывается лицом, требующим изъятия. В отношении земель сельскохозяйственного назначения Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. N 369 установлен перечень признаков неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

В установленный трехлетний срок не засчитываются периоды, в течение которых земельный участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Речь идет прежде всего о чрезвычайных ситуациях, которые в ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" определяются как обстановка на определенной территории, сложившаяся в результате аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия, которые могут повлечь или повлекли за собой человеческие жертвы, ущерб здоровью людей или окружающей среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей. Информация о стихийном бедствии по общему правилу относится к общеизвестным фактам федерального либо локального уровня в зависимости от масштабов бедствия, однако собственник земельного участка, ссылающийся на данное обстоятельство, должен доказать, что чрезвычайная ситуация препятствовала использованию земельного участка.

3. Изъятие земельного участка является крайней мерой, которая должна применяться к правообладателю лишь при неэффективности применения иных мер воздействия, в частности мер административной ответственности. Данный вывод следует из п. 1 ст. 286 Кодекса. По результатам проверок должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного земельного надзора, составляются акты проверки. В случае выявления в ходе проверок нарушений требований законодательства к актам проверки прилагаются предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения, а лица, совершившие выявленные нарушения, привлекаются к ответственности (ст. 71 ЗК, п. 5 ст. 6 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").